地产!取消商品房预售制：让房地产回归本源？
消息来得太突然，9月21日，广东省房地产协会当天向各副会长单位下发了《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，拟订了"关于商品房预售许可事项调整"的材料，并于9月25曰上报住房城乡建设部。
25年了，自1994年《房地产管理法》颁布以来，商品房预售制度实施已近25年，如若真的变化取消，则意味着房地产行业发展模式、相关制度的全面洗牌。可能会导致整个行业的发展模式转型。
第一步，直接指出了预售制度的漏洞，提供了取消该制度的合理依据。
第二步，要求各地提出评估意见，给出保留和取消的可行性措施。
第三步，考虑到开发商和金融系统的压力，提出了分步实施，分段推进的策略。
第四步，表达了重塑国家房地产制度和发展模式的目标。
敢赌国运的人，何曾被亏待?
这句话放在中国地产大佬的身上，最恰当不过。
1998年启动房改以来，房地产已成为国民经济支柱产业，是中国经济发展的一大引擎。
只要经济下行，宏观调控就会选择刺激房地产。任志强说，房地产是中国经济的“夜壶”，撒尿的时候拎出来，撒完就把夜壶踢到床底下去了。
2014年一二线楼市沉寂、三四线鬼城出没，库存积压。房地产大佬们对形势的判断出现了分化。
万科的郁亮在《人民日报》上刊登文章说，“我国楼市进入白银时代”，带领万科走上保守之路，随后三年万科的资产负债表从3737亿到6689亿，扩张不到一倍。
孙宏斌觉得郁亮“太扯了”，他说，这是“钻石时代”，得继续做大规模。
当年的6月26日，呼和浩特宣布取消限购，开启了中国楼市的神来之笔“去库存”。2014年下半年，限购松绑，限贷松绑，央行降息。
融创、恒大、碧桂园都是敢于豪赌的一方，许老板铆足了劲加杠杆拿地扩张，资产负债表从2013年底的2688亿港元扩张到2016年的11583亿港元，将近五倍。碧桂园则在预售制的基础上，再创“高周转”。
2016年棚改货币化的效应开始在三四线爆发，房价飙涨，敢于负债下沉至三四线的碧桂园、恒大，销售业绩超过万科成为了行业老大。
正如孙宏斌所说——
“为什么(地产行业)很多人都挣很多钱，因为它容易做规模，因为它有杠杆，因为它可以用银行的钱、客户的钱、建筑商的钱，所有的钱都是应付款，从来没有应收款”。
循环之下，中国房地产模式产生了或许连政府也没有预料到的后果——中国经济被房地产绑架。
平安证券的张明指出了三点：
中国银行业的资产负债表与房地产深度捆绑，超40%贷款与房地产有关;
中国居民财富过于集中房地产，大约占80%-90%;
中国地方政府严重依赖土地财政模式，目前还在人为制造套利游戏迅速透支市场前景。
不论是银行业、居民，还是地方政府，统统绑在同一艘船上，房价一旦崩盘，所有人都将窒息而亡。
但中国经济的债务空间，明显已快顶到天花板了。
2016年底，“房住不炒”写入十九大报告，中国房地产的定位，发生了深刻变局。其背后的深层逻辑是，中国经济要转变引擎，不能单靠房地产拉动了。
去杠杆之路，势在必行。房企的输血管一条条被清理，影子银行、海外发债……而现在，具有高杠杆效应的预售制，似乎也“难逃一劫”。
在广东省下发的文件中，官方认为预售制存在管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，具体而言：
一旦发生资金链断裂，导致工程烂尾。一方面损害购房人切身利益，另一方面也给社会稳定造成挑战。
使违法违规销售有机可乘，房地产市场乱象丛生。
交易不公平，以期房销售的名义，将现房销售的实质风险转移给了社会。
房屋面积管理职能难以厘清，易产生行政风险。
造成不平衡发展和低效率竞争，门槛的降低导致大量社会资金涌入炒房，也刺激房地产过度投资开发。
预售制一旦被扔进历史的垃圾堆里，房企的“高周转模式”将彻底失效。
资金回血速度一慢再慢，那些资金饥渴的中小房企或在信贷收缩、高压调控的环境下，命悬一线。
房地产是一个“关系密集型”行业，“看天”的本事，没人能比地产大佬更强。
今年以来，房企齐刷刷地干了几件在吃瓜群众看来特像是作秀的事。
他们处心积虑筹谋着，该怎么扔了头顶上的“帽子”：
9月12日，保利地产公告要正式更名为“保利发展控股集团股份有限公司”;
9月4日，万科的核心子公司“深圳市万科房地产有限公司”确认将更名为“深圳市万科发展有限公司”，各地至少有9家分公司在今年也启动改名程序;
7月3日，龙湖地产公告已更名为“龙湖集团控股有限公司”;
6月28日，合景泰富地产确认要把名字改成“合景泰富集团控股有限公司”;
3月1日，时代地产变更为“时代中国控股有限公司”，简称为“时代中国”;
同在3月1日，大连万达商业地产更名为“大连万达商业管理集团股份有限公司”，并表态此后金盆洗手，不再进行房地产开发;
1月15日，朗诗绿色地产发布公告，将采用“朗诗绿色集团有限公司”为中文第二名称;
……
这波“改名潮”实在令人侧目。大房企统统手动删除“地产”以明转型之志，改了名，就好像真的改了命。
虽然对外的公开说法，无非是要多元化发展、战略转型之类，但不妨碍我们从这一“去地产化浪潮”中看出一些猫腻。
拉长时间线看，早在2016年底中国就至少有16家房企先知先觉，开始大规模删除“地产”，其中就有恒大、招商蛇口。当时行业拐点实际上已经出现，只不过是被棚改这一政策延后。
如今，中国前十大房企里，只剩下中海地产、华润置地的名称仍在坚守。
而且，这些地产大佬们也开始“不务正业”了：
恒大投资贾跃亭打算造车，恒大的大健康板块还跑到港股上市;
碧桂园开始养猪，造机器人，“希望未来机器人成为核心业务”;
万科转型进入医养健康，郁亮说，“现在谁跟我说万科是房产商，我跟谁急!”
招商蛇口跑去造邮票轮。
……
现在来看，大佬们不是作秀，而是已经判断出风向真的变了，行业形成了“改命”共识。
以预售制之死为标志，今后中国将再无地产大佬。
今时今日，政策信号往往比市场更具有强大能量。
千万别再对房地产行业抱有幻想，不要被偶尔貌似政策松动的迹象迷花了眼。那不过是骗骗市场情绪罢了。
就好比说，9月19日上午《证券日报》报道称，有关部门目前正在“紧锣密鼓”制定房贷利息抵扣个税的细则。
专家们积极解读为——“此举无异于下调贷款利率，刺激刚需入场”。对高压调控的楼市来说，这波操作简直是枯木又逢春，当天地产股集体迎来一波久违的暴涨。
前脚还喜迎新一波接盘侠，后脚就突然釜底抽薪，祭出了取消预售制的“大利空”。
地产作为中国超发货币的蓄水池，其阶段性历史使命已经完成，在全球加息缩表周期下，房地产回归居住属性是国家战略，提出共有产权，增加保障房供给，取消预售制度等系列政策，都是为了让房地产回归本源。
顺应经济周期，不与政策趋势对抗，房企已经开始谨慎拿地，投资者也越来越谨慎。在这一轮调控之后，或许会有一批的中小房企倒下来，同时也会有一波炒房客深套其中。
现金储备充足，土地储备结构安全系数高的房企，才能在经济转型中活下来，迎接下一个周期。
文章来源：网络
免责声明：文章仅代表作者观点，版权归原作者所有。因转载众多，或无法确认真正原始作者，故仅标明转载来源，部分文章推送时未能与原作者取得联系，十分抱歉。如来源标注有误，或涉及作品版权问题烦请告知，我们及时予以更正/删除。
近期热门项目